新政满月楼市遭遇寒冬

　　自9月30日晚间，北京率先推出楼市调控新政后，各热点城市也结合自身情况相继抛出了量身定制的“重拳”。在如此强大的调控下，楼市发生了什么变化?房价的上涨势头真的能被抑制吗?房子到底该什么时候买?这些疑问恐怕早已成为了楼市新政后，老百姓最为关心的问题。

　　在中国，房价的波动之所以如此备受关注，主要原因在于，中国的房子已不在是简简单单的居住场所，它被给予的附加值太多太多，不少家庭在房子上的投入精力可以说是“身家性命”。因此，房价的涨跌牵动着每个人的心。

　　市场拐点与调控政策导向趋同

　　2016或成中国房地产历史大顶

　　今年，房地产市场成为了继去年A股市场之后的又一大投资领域，据国家统计局公布的数据显示，截止楼市调控新政之前，北京、上海、深圳等一线城市新房价格同比涨幅高达30%以上。在二手房价格上，北京、上海分别上涨40.5%和37.4。面对如此火爆的形势，房地产市场迎来了一轮新的调控政策，那么这个已有些非理性的市场能乖乖听话吗?

　　从过去的历史来看，我国房地产市场的拐点与调控政策具有较高的一致性，而调控政策呈现出以短期需求调控为主的特征：例如，2005年出台一系列需求调控措施后(包括取消住房贷款利率优惠政策、上调房贷首付比例等)，房地产销售增速有了明显回落;房地产市场在2008年、2012年的上行，以及最近一轮房价上涨(2014年底开始)，也都和各部门放松对需求的管制有关。

　　从近日国家统计局公布的数据显示，15个一线和部分热点二线城市房价过快上涨的势头得到明显遏制，房价走势趋稳。

　　与9月比，一线和部分热点二线城市10月上半月新建商品住宅价格环比指数均有所降低。其中，深圳和成都10月上半月新建商品住宅价格环比出现下降，降幅分别为0.3%和0.1%;其他城市10月上半月新建商品住宅价格环比涨幅均明显回落，回落幅度在1.0至3.8个百分点之间。

　　表一：15个一线和热点二线城市10月上半月于九月

　　新建商品住宅价格变动对比表

　　(数据来源：国家统计局)

　　在新建商品住宅网签成交量上，一线和部分热点二线城市中，多数城市10月上半月的成交量比9月下半月明显下降。具体来看，根据伟业我爱我家市场研究院数据统计，截止到10月29日，一线城市当中的北京，全市新建商品住宅成交量为8800套，环比9月同期下降35.9%;成交均价为34798元/平方米，环比9月同期下降2.8%。可以看出，10月北京新房市场呈现出了量价齐跌的态势。

　　除北京外，曾经火爆一时的“四小龙”——南京、苏州、厦门、合肥的商品住宅销售量也出现全面下滑。数据显示，9月南京商品住宅平均每日销售449套，10月日均销售量仅为207套，环比下降54%;苏州9月日均销售量463套，10月为175套，环比下降62.2%;厦门9月日均销售量22套，10月仅为7套，环比下降68.4%。

　　另外，中原地产研究中心数据显示，截至10月30日，全国54个城市10月份以来合计签约商品住宅270164套，这是最近3个月来第一次跌下3万套。相比9月份的数据跌幅为15%。

　　据近期公布的楼市数据显示，虽然之前的热点城市出现了明显降温，但一些三四线城市并没有受此影响。从星空地产研究院的数据显示,截止10月31日晚,蚌埠市区10月共签约备案普通商品房1756套,环比9月上涨27.9%，商品房签约总面积约183630.77㎡,环比9月上涨约35.5%。

　　面对目前的楼市情况，不少业内大佬对此也纷纷给出了自己的看法。方正宏观任泽平也表示，国庆期间各热点城市密集出台调控措施，主要是落实中央精神。预计这次热点城市房价能够稳住，如稳不住调控措施再加码，不然将被问责。因此，判断房地产小周期结束，这轮房价上涨接近尾声。预计未来房价可能横盘消化，不太可能出现大起大落。

　　海通宏观分析师姜超指出，2016年居民拼命贷款买房，月均房贷接近5000亿，买房杠杆率也超过2倍、房贷/GDP已达8.6%，均接近或超过美国07年的历史峰值，表明中国居民购房或已将杠杆用到极限，2016年或是中国地产市场的历史大顶。

　　周期性上涨接近尾声

　　房子真的不能买了吗

　　面对调控重拳的袭来，楼市的投机梦也许真的该醒醒啦，那么房子就真的不能买了吗?其实，这还真的要由个人的具体情况来定。即使再严的调控政策，也挡不住人们生活在大都市里的刚性需求。如果你真的打算在某个大城市安家，那么还是要尽早考虑买房这件事(通胀在持续，房子具有一定的抗通胀功能)。如果你生活在三四线城市，在购房时千万不要贪便宜，尽量挑选好的地段(不是热门城市，升值空间本就有限，所以尽量挑选重点地段来保值)。

　　下面再来说说买房投资这个事，虽然本轮调控异常凶悍，但如果把投资时间拉长，这只不过是一个短暂的“黑夜”。因此，投资者在这个时期要做好功课，等待曙光的来临。据业内专家分析，投资性购房的区域最好是，直辖市、经济总量排名前20位的各省省会，计划单列市，接壤北、上、深的城市。因为这些城市未来可能会进一步成为人口的聚集地，而且地区经济的繁荣会吸引大量流动资金的投资。

　　具体分析来看，目前，没有出台楼市新政，或者楼市新政比较温柔的大城市，比如成都、石家庄等房价还在上涨。但专家指出，整体而言，全国楼市将逐渐趋冷，买卖双方进入僵持阶段。未来卖方将出现松动，绝大多数城市房价会出现阴跌。随着价格走低，成交量会缓慢回升。如果政策不发生大的变化，价格松动将在春节前后，成交显著回升或在明年六七月份。但2017年全年的主流态势是：上半年缩量阴跌，下半年成交回暖，全年房价基本横盘。因此，有购房意愿的人们，不如等上三四个月，待政策平和期之后再出手。

　　长远来看，未来10年，房地产仍是中国中产阶层的主流资产，在有人口增量、级别较高的城市里，优质住宅仍会十分抢手，尤其在人民币处于贬值通道中，更是易涨难跌。

　　然而，结合中国国情来看，中国的土地制度、城市模式都跟西方不同，城镇化还在进行中，加之金融市场信用不够，所以房子的附加价值太多，这些价值很难在短期内被剥离。而近期房地产所遭遇的调控，只是抑制其过快的上涨，并非一棒子打死。